川普關稅衝擊下的房市觀察

川普關稅政策對台股的影響

2025年4月3日，美國總統川普宣佈對所有外國進口商品課徵至少10%的「對等關稅」，並針對60多個貿易逆差國進一步提高稅率，此舉震撼全球市場。標準普爾500指數期貨立即下挫逾3%，亞洲主要股市同步重挫，日本股市大跌超過3%，香港與韓國市場亦跌近2%。

分析師普遍對此超預期政策表示震驚，Academy Securities 宏觀策略主管彼得•奇爾更直言這是「一場災難」。

對出口依賴度高的台灣而言，衝擊尤為明顯。儘管台灣對美出口稅率原本相對較低，卻在此波關稅政策中被課徵高達32%的懲罰性稅率，增加出口成本，直接打擊企業獲利能力。另一方面，作為全球電子供應鏈的核心，台灣企業即使不直接對美出口，也將受到主要客戶（如中國、日本）被課高關稅的間接影響。而且市場避險情緒升溫，投資人紛紛撤離新興市場資產，轉向美元與美國公債，台股因此遭遇外資強烈賣壓，股價波動加劇。這股賣壓除了影響股市，也可能透過資產縮水與信心衝擊波及房地產市場，預期這波股災連鎖效應預計在未來幾個月內逐步顯現。

股市下跌對個人財富的影響

股市急劇下跌直接減少了投資者的財富，降低了民眾的購買力和消費信心。 當股票資產縮水時，許多原本計劃購置房產的投資者可能會延後決策，或者降低購屋預算。另一方面，部分投資者則可能轉向被視為相對穩定的房地產市場，尋求更安全的資產配置選擇。 這種資金流動的改變會對房地產市場將產生較複雜的影響，也取決於房市基本面和政府政策應對。

歷史數據股災對台灣房市的影響

透過分析歷史上的股災事件，我們可以找出股市崩盤與房地產市場表現之間的關聯性。根據調查，在過去的10次股市崩盤事件中，有5次在次年房地產交易量增加，而另外5次則減少。這種不一致的表現說明股災對房地產市場的影響並非單一方向，而是受多種因素綜合影響。

✅ 股災後房市交易量增加

❌ 股災後房市交易量減少

從這些案例可以看出，經濟因素導致的股災往往對房地產交易量產生持續性的負面影響。 尤其是當政府採取緊縮的貨幣政策或增加房地產相關稅負時，這種負面影響會更加明顯。

川普經濟政策下的台灣房市預測

根據住宅及商用不動產研究所執行長徐佳馨的分析，目前川普關稅戰引發的股災是歷史上跌幅最大的一次，對整體經濟造成重大打擊，可能嚴重損害投資者信心。 考慮到2024年9月仍存在央行的信用管制，台灣房地產市場可能在2025年第一季觸底。 在全球股災的疊加影響下，今年台灣的交易量預計將創下2019年以來的最低水平，2025保住30萬戶的交易量將是關鍵。

房地產相關專家賴致張則指出，雖然有”賣房救股”的說法，但由於交易程序複雜，且房地產變現較慢，實際上這種情況很難發生。 然而，有自住需求的買家可能會在這段期間積極看房，是尋找購買良好物件的好機會。

為什麼川普關稅壓力衝擊下，媒體報導直指泰國首當其衝？

一、東協（ASEAN）角色變重要但也更脆弱

當美中關係緊張、川普強打「關稅武器」時，很多全球企業為了「避開中國風險」將供應鏈轉移至東南亞國家（特別是泰國、越南、馬來西亞）。

這讓東協國家變成：

 • 全球工廠的新基地

 • 美中衝突的緩衝帶

但當川普揮起關稅大刀，不再只針對中國，而是針對含有美國技術成分的產品全面擴大打擊，東協國家也難逃波及。

二、泰國為何首當其衝？原因如下：

 1. 生產基地轉移最多、供應鏈高度外銷導向

 • 台灣、日本、美國企業過去幾年大量投資泰國，讓泰國變成亞洲製造輸出重要基地。

 • 但這些出口商品一旦包含美國技術（如半導體、通訊晶片），就可能被納入美國關稅範圍。

 2. 高度依賴出口且集中美中日市場

 • 泰國出口GDP占比超過60%，其中很大一塊與美國相關，川普揮刀，等於直接割到主動脈。

 3. 本地消費市場弱、內需支撐力不足

 • 泰國內部經濟實力與消費力不強，無法像中國或印度一樣用內需抵擋外需下滑的衝擊。

 4. 資金外逃與股匯雙殺壓力加大

 • 國際資金本就不穩，關稅政策一變，泰股、泰銖就成為避險首選的「提款機」。

對台灣人進入泰國房地產的投資建議

已持有泰國不動產者，建議評估出租潛力與稅務規劃，避免低價急售；若有空置，主動改為旅居式短租或中長期出租更實際。

想進場投資者，此次股災將促使泰國房地產進入價格合理的區段，建議選擇有管理與出租保障的案場，盡量選擇曼谷、清邁等具備人口紅利與長期需求的城市。

以自住或海外基地為目標者，現在可能是分批進場的好時機，但要評估是否能實際長住或有當地收入來源支撐持有成本。

關稅衝擊下對馬來西亞的影醒

馬來西亞是全球電子製造與半導體封測重鎮，許多跨國科技公司（如英特爾、AMD、TI）在檳城與柔佛設有廠區。 馬來西亞作為另一個出口導向的經濟體，同樣面臨川普關稅政策的挑戰。馬來西亞的主要出口產品包括電子電器產品、棕櫚油、石油產品和橡膠製品等，這些產品都可能受到關稅的直接影響。

馬來西亞房地產市場近年來已經面臨供過於求的挑戰，特別是高端住宅和商業地產領域。 關稅政策可能進一步減少外國投資者對馬來西亞房地產的興趣，特別是在首都吉隆坡和新山等外國買家活躍的區域。馬來西亞短期內會因全球供應鏈與貿易壓力產生震盪，但若掌握地段＋幣值＋政策三大軸心，仍有機會低進高穩。

不過，馬來西亞政府一直在積極推動”馬來西亞我的第二家園”計劃，吸引外國退休人士和長期居住者。 如果這些計劃能夠成功吸引更多非美國投資者，可能有助於緩解部分市場壓力。

對台灣投資人進入馬來西亞房地產的投資建議

短期投資者，建議暫緩進場，等待政策與匯率穩定；避免入手高價區或商業用途型產品。

自住移居者，建議選擇生活機能完整、租金有撐、醫療教育完善的地段，如檳城、白沙羅、雙溪毛糯等。

退休長住族，要注意政策（MM2H）的變動與醫療可及性，選擇管理完善的社區型案場為宜。

分散風險型投資者，建議可考慮以柔佛-新山為連接新加坡橋樑佈局資產，與搭配租金組合策略操作。

同步面臨關稅衝擊與中共對台軍演的台灣人在資產規畫下可以如何思考、佈局、避免資產被股災波及而縮水?

在股災和地緣政治風險同時存在的環境下，台灣投資者需要更加謹慎地進行資產配置。

以下是幾個關鍵的財務規劃策略建議：

1.多元化投資組合  :   投資者應避免將所有資金集中在單一資產類別或市場。

以下為各類資產配置特性說明： 

2.審慎的房地產投資策略

在當前環境下，房地產投資應特別注意以下幾點：

避免過度槓桿：保持合理的貸款成數和月付能力，以抵禦可能的利率上升和房價波動。

優先自住需求：在不確定環境下，滿足基本居住需求的自住型購房相對較為安全。

地點選擇更加重要：優先考慮交通便利、生活機能完善的區域，這些區域在市場動盪時通常較為抗跌。

關注房市流動性：選擇市場活躍度高、交易相對頻繁的區域和房型，以確保在需要時能夠以合理價格退場。

3.保持適當的現金儲備

在動盪環境中，保持6-12個月的生活開支作為緊急備用金變得尤為重要。

這不僅可以應對個人財務危機，還能在資產價格大幅下跌時提供投資機會的資金來源。

4.關注法幣貶值風險

在全球貿易戰和地緣政治緊張的背景下，法幣貶值風險增加。 投資者可考慮將部分資產配置在具有實物價值的資產上，如優質房地產、貴金屬等，作為對沖通脹和貨幣貶值的工具。

結論

川普經濟政策下的全球關稅戰已經對全球和台灣股市造成了明顯衝擊，這種衝擊正在逐步傳導至房地產市場。 從歷史數據來看，股災後的房地產表現取決於多種因素，特別是政府政策反應和市場信心恢復的速度。

目前的情況特殊之處在於關稅政策的廣泛性和影響力度可能對全球供應鏈產生深遠影響，進而影響各國的經濟基本面和房地產市場。 台灣作為出口導向的經濟體，同時面臨關稅壓力和地緣政治風險，台灣房地產市場可能在短期內面臨更大壓力。

然而，歷史經驗表明，房地產市場通常具有較強的韌性。即使在市場低迷期間，優質地段的房產和滿足基本居住需求的物業往往能夠保持相對穩定的價值。 對投資者而言，現階段最重要的是保持多元化的投資組合，避免過度槓桿，並建立完善的保險和現金儲備體系，以應對不斷變化的市場環境。

最終，川普經濟政策對房市的長期影響還取決於各國政府的政策反應和市場適應能力。 投資者應密切關注政策變化，靈活調整投資策略，並在動盪中尋找可能出現的投資機會。

資料整理 : 帝光不動產小編

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