豪宅稅新制來襲，都會區高單價小宅首當其衝！高總、高單價住宅持有者必看！

帝光小編編輯整理報導

1. 前言

近年來，台灣都會區房價持續攀升，高單價小宅如雨後春筍般湧現。為了更精準地反映市場現況，並達到租稅公平，財政部於2024年2月19日發布豪宅稅新制，不僅調整了豪宅的認定標準，更首度將「每坪單價」納入課稅門檻。這項新制對於都會區高單價小宅的持有者，無疑是一項重大的挑戰。

過去，豪宅的認定主要以房屋的總價為標準，然而，隨著都會區小坪數高單價住宅的增加，許多總價未達豪宅標準，但單價卻極高的房屋，反而逃過了豪宅稅的負擔，造成市場上的不公平現象。 因此，財政部決定重新檢視豪宅的認定標準，並將「每坪單價」納入考量，以更全面地反映房市的實際狀況。

財政部於2024年2月19日發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，針對2014年以前取得的房屋，在計算交易所得時，若符合「豪宅」的標準，則必須採用「核實認定」或「設算認定」的方式來計算所得。

2.豪宅稅是什麼？ 臺北市為何開徵豪宅稅？

豪宅稅的正式名稱為「高級住宅加價房屋稅」，是一種針對高價房屋所課徵的稅賦。其目的是為了達到租稅公平，並抑制房地產市場的投機行為。

臺北市身為台灣的首都，房地產市場發展蓬勃，高價房屋數量眾多。為了更精準地反映市場現況，並達到租稅公平，臺北市不動產評價委員會100年常會審議通過自100年7月1日起實施高級住宅加價課徵房屋稅，俗稱豪宅稅。

臺北市 開徵豪宅稅，核心理念在於落實「稅賦公平」及「居住正義」。過往高級住宅與一般房屋採用相同評價標準，導致高價住宅稅負明顯偏低，未能充分反映其市場價值。此舉不僅造成稅收不均，也可能助長高所得者透過豪宅規避遺贈稅，形成租稅漏洞。

為此，臺北市政府透過調整房屋評定現值，並增訂「高級住宅加價課徵房屋稅」，即豪宅稅，旨在：

• 合理化稅賦負擔： 使高價住宅稅負與其市場價值及所有權人經濟能力相符。
• 促進稅收公平： 縮小高低價住宅間的稅負差距，實現更公平的稅制。
• 防堵稅務漏洞： 遏止高所得者利用豪宅規避遺贈稅，維護租稅體系完整性。

簡言之，豪宅稅是透過更精準的房屋評價，讓高價住宅承擔相應的稅賦責任，實現更公平合理的稅制。

財政部於2025/2/19發布 113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，

財政部【113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定】檔案下載

3. 臺北市高級住宅認定標準

依據《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第15點規定，符合以下條件的房屋，即認定為高級住宅（俗稱豪宅）：

基本條件（需全部符合）：

1. )「高級住宅認定指標」：
   • 符合以下8項主要指標之多項：
     • 獨棟建築
     • 外觀豪華
     • 地段絕佳
     • 景觀甚好
     • 每層少戶
     • 戶戶車位
     • 保全嚴謹
     • 管理周全
2. )「8+3指標」：
   • 除了上述8項指標，另綜合參考社會各界及專家意見後，增訂3項：
     • 每戶總價8,000萬元以上（同基本條件）。
     • 建物所有權登記面積（不含停車位）：
       • 80坪以下：計入2個停車位價格。
       • 80-160坪：計入3個停車位價格。
       • 160坪以上：計入4個停車位價格。
       • 每戶停車位數量未達規定者，全數計入；超過規定者，可向稅捐機關申請擇定。
     • 整棟房屋符合上述要件戶數達70%以上者，則整棟列入。

注意事項：

• 認定指標可能存在解釋爭議，若對認定結果不服，可於收到房屋稅或契稅繳款書後30日內申請復查。
• 認定標準可能隨政策調整，建議隨時關注臺北市稅捐稽徵處公告。

表格摘要：

• 由於按戶認定參考認定指標，可能會有解釋爭議。所以如果納稅義務人不服被認定為高級住宅的話，收到房屋稅繳款書(或契稅繳款書)後，就按稅捐稽徵法第35條規定，於繳納期間屆滿翌日起算30日內，申請復查。

資料來源：臺北市稅捐稽徵處財產稅科。

高價住宅各縣市認定標準新制規定，財政部2月19日公告「建坪單價」認定標準。

112年與113年房地總成交金額或每坪單價「一定金額門檻」比較表

4.  如何計算豪宅稅？

豪宅稅的計算公式主要是基於房屋稅的延伸，通過提高房屋的課稅現值來增加稅額。以下是計算公式的詳細解釋：

豪宅稅計算公式

1. 房屋稅基礎計算：

   $$\text{房屋稅額}=\text{房屋現值}\times \text{稅率}$$

2. 豪宅稅計算：

   $$\text{豪宅稅額}=\text{加價房屋現值}\times \text{稅率}$$

豪宅稅的計算方式較為複雜，主要分為以下幾個步驟：

1. 計算房屋的「房屋評定現值」：

   • 房屋評定現值由地方政府（例如：臺北市稅捐稽徵處）評定，可以透過查詢房屋稅單或向地方稅務局詢問得知。

2. 計算房屋的「路段率」：

   • 路段率也是由地方政府評定，反映房屋所在路段的價值。同樣可以向地方稅務局查詢。

3. 計算房屋的「房屋稅基」：

   • 房屋稅基＝房屋評定現值×路段率。

4. 計算房屋的「房屋稅額」：

   • 房屋稅額＝房屋稅基×房屋稅率。
   • 房屋稅率由地方政府訂定。

5. 若房屋符合豪宅認定標準，則需再加徵「豪宅稅」：

   • 豪宅稅的計算方式，會根據房屋的建成時間而有所不同。
     • 民國90年6月30日（含）前建成之房屋：主要依「路段率」為加價倍數來調整房屋的標準單價。
     • 民國90年7月1日（含）後建成之房屋：則以固定比例加價（例如：+120%）來提高房屋的課稅現值。
   • 豪宅稅率也是由地方政府訂定。

計算案例說明：

• 假設臺北市有一棟符合豪宅標準的房屋，其房屋評定現值為1,000萬元，路段率為200%，房屋稅率為1.2%。
  1. 房屋稅基：1,000萬元×200%＝2,000萬元。
  2. 房屋稅額：2,000萬元×1.2%＝24萬元。
  3. 豪宅稅額：則需要根據房屋建成時間，在以房屋稅額當作基底，在乘上地方政府所訂定的稅率。
• 需要注意的是，實際的計算方式可能因地方政府的規定而有所差異，建議向當地稅務機關洽詢。

重點提醒：

• 豪宅稅的計算相當複雜，建議民眾可以直接像當地的稅捐稽徵處詢問，可以得到最準確的數據。
• 豪宅稅會因為房屋的建成時間，與各地方政府的政策而有不同，所以需要多方查證。

5. 路段率如何計算? 

路段率的計算主要是根據房屋所在地的商業交通情況、供需狀況以及實際交易價格等因素進行評定。以下是路段率計算的具體步驟和影響因素：

1. 評定基礎

• 商業交通情況：房屋所在地區的商業繁榮程度和交通便捷性是主要評定因素。例如，交通便捷、商業繁榮的地區會被賦予較高的路段率。

• 供需狀況：房屋供需的平衡狀態也會影響路段率的設定。供不應求的地區可能會有較高的路段率。

• 實際交易價格：房屋的實際交易價格減除地價部分後的數據會被用來比較不同地段的價格，從而確定路段率。

2. 評定機構

• 不動產評價委員會：這個委員會由政府邀集的相關專家組成，負責根據上述因素評定路段率。

3. 評定周期

• 每3年重評：根據房屋稅條例規定，每3年需要重行評定房屋稅的課稅基礎，包括路段率。

4. 路段率的調整與影響

路段率的調整對新建豪宅和舊建豪宅的影響是不同的，主要取決於房屋的建造時間和政策變動。

1. 舊建豪宅（2001年6月30日前建成）

• 路段率的影響：舊建豪宅的課稅現值是通過路段率來加價的。路段率的調整會直接影響到這類豪宅的稅負。如果路段率增加，舊建豪宅的稅負也會增加78。

• 稅負增加：舊建豪宅因為路段率的調整可能面臨更高的稅負，這可能會影響其市場價格和買氣2。

2. 新建豪宅（2001年7月1日後建成）

• 固定比率加價：台北市在2016年將新建豪宅的課稅方式改為固定比率加價（120%），這使得新建豪宅的稅負計算方式更加簡單和穩定1。

• 稅負減輕：由於使用固定比率加價，新建豪宅的稅負可能相對穩定，甚至因為取消路段率而減少了因地段差異導致的稅負不均1。

3. 政策變動的影響

• 台北市的變革：台北市的政策變動使得新建豪宅的稅負減少，而舊建豪宅可能因為路段率的調整而面臨更高的稅負18。

• 市場反應：這種變動可能會影響豪宅市場的買氣和價格，新建豪宅可能因為稅負減少而更具吸引力，而舊建豪宅則可能因為稅負增加而價格下降12。

綜上所述，路段率的調整對舊建豪宅和新建豪宅的影響是不同的，舊建豪宅可能面臨更高的稅負，而新建豪宅則可能因為固定比率加價而享受更穩定的稅負計算方式。

• 稅額增加：路段率的調整會直接影響房屋稅的計算。路段率越高，房屋稅也越高。

例子

假設一棟房屋位於交通便捷、商業繁榮的地區，其路段率被評定為200%。如果房屋標準單價為每平方公尺10,000元，面積為100平方公尺，稅率為2%，折舊率和折舊年數假設為0（簡化計算），則：

• 一般房屋稅（路段率100%）：

  $$\text{房屋稅}=10,000\times 100\times 1\times 2\%=2,000$$

• 高級住宅稅（路段率200%）：

  $$\text{房屋稅}=10,000\times 100\times (1+200\%)\times 2\%=6,000$$

這樣，路段率的增加使得房屋稅額從2,000增加到6,000。

6. 豪宅稅的影響

豪宅稅的實施對房地產市場有一定的影響。有些人認為增加了屋主的持有成本，可能會影響豪宅的買氣；但也有人認為，這項政策能夠增加豪宅的價值，因為被列為課徵豪宅稅的房屋等於獲得了一種「豪華認證」。 根據房地產市場的統計數據顯示，近年來，都會區高單價小宅的成交量持續增加。這也意味著，將有越來越多的房屋被納入豪宅稅的課徵範圍。

7. 結論：

豪宅稅新制的實施，對於都會區高單價小宅的持有者，無疑是一項重大的挑戰。特別是土地持分較少的房屋，由於其房屋評定現值較高，因此所繳納的豪宅稅也可能更高。然而，對於頂尖的金字塔客群而言，豪宅稅的影響相對較小。這些高資產族群通常擁有足夠的財力，可以輕鬆負擔豪宅稅的支出。因此，都會區高單價小豪宅的持有者，應密切關注豪宅稅新制的相關規定，並提前做好稅務規劃，以避免不必要的稅務風險。

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