北市房價觸頂,下滑還是穩定？住宅價格指數微升 0.02% 藏玄機！

       最近一期(113年11月)實價登錄交易件數494件，較10月增幅6.93%；交易總額144.01億元，較10月增幅5.72%；住宅價格指數130.75，較10月上升0.02%。

交易量及總額分析

113年11月實價登錄量價動態，全市交易量共494件，較10月462件增加32件，增幅6.93%，較前一年同期1,007件，減幅50.94%；交易總額為144.01億元，較10月136.22億元增加7.79億元，增幅5.72%，較前一年同期255.66億元，減幅43.67%。(詳表1)

各行政區11月交易量，7區增加、1區持平、4區減少，增幅最大為北投區，較10月增加65.52%；減幅最大為大安區，較10月減少18.87%。(詳表2)

各行政區交易總額依序由大安區22.63億元、內湖區19.04億元及中山區18.81億元位居前3名；總額最少為中正區，僅6.11億元，總額最高的大安區與最低的中正區，差約2.7倍。交易總額增幅最大為南港區，較10月增加51.78%；減幅最大為中正區，較10月減少47.78%。(詳圖1)

住宅價格指數分析

113年11月全市住宅價格指數130.75，較10月130.72上升0.02%，較前一年同期119.09上升9.79%；標準住宅總價2,071萬元，標準住宅單價每坪65.95萬元。

大樓住宅價格指數140.32，較10月140.12上升0.14%；公寓住宅價格指數118.12，較10月118.85下跌0.61%；小宅住宅價格指數129.38，較10月129.7下跌0.25%。(詳表3)

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除了公寓月線、季線、半年線及小宅月線、季線下跌外，其餘皆上漲。

值得購屋者關注的資料觀察提問

一，現在是否是進場的好時機，還是應該觀望更長期的趨勢？

１．交易量減少是否影響房價？
113 年 11 月交易量較前一年同期減少 50.94%，但住宅價格指數仍上升 9.79%，這是否代表供需關係已經改變？

２．住宅價格指數微幅上升，是否意味房價趨於穩定？
為強化管理銀行信用資源，減少炒房及冷卻房價預期上漲心態，並引導房是正常發展，央行自１１３年８月起勸導銀行自主況館不動產代總量，９月實施帝７波選擇性信用管制措施，號稱史上最狠打房，但住宅價格指數仍微幅上升 0.02%，這是否表示房價已經觸頂，未來是否有機會下修？

二，應該優先考慮哪些行政區，以及如何平衡價格與增值潛力？

數據：

１．南港區交易總額增幅最大，是否為投資新熱點？
南港區交易總額較 10 月增加 51.78%，這是否代表該區有重大建設或投資利多？

２．北投區與大安區的市場表現有何差異？
北投區交易量增幅達 65.52%，而大安區交易量卻減少 18.87%，這是否顯示購屋熱區正在轉移？

大安區交易量減少但總額仍最高，是否仍具備長期保值優勢，適合穩健型購屋者？

３．中正區交易量與總額雙雙下滑，是否為價格相對低點？
適合預算有限的首次購屋族？

４．北投區和南港區交易量與總額成長顯著，是否意味著這些區域正成為新熱點？

哪些未來議題正在北投區和南港區發酵？　適合追求增值潛力的購屋者？

三，不同住宅類型（大樓、公寓、小宅）的價格走勢，對不同族群的購屋需求有什麼影響？

相關資料：

• • 大樓價格指數：140.32，上升0.14%。

• • 公寓價格指數：118.12，下跌0.61%。

• • 小宅價格指數：129.38，下跌0.25%。

• 標準住宅總價：2,071萬元，單價每坪65.95萬元。

１．公寓與小宅價格指數下跌，這對自住買家有利嗎？
公寓價格指數下跌 0.61%、小宅下跌 0.25%，這是否代表買方可以在這兩類產品上找到較具吸引力的價格？是否為預算有限者的入手機會？

若需求為小家庭或單身居住，小宅價格微跌但仍高於公寓，如何在空間與成本間取捨？

２．大樓價格持續上漲，是否代表市場偏好新式住宅，適合重視生活品質或轉售價值的購屋者？

臺北市作為經濟中心，提供大量工作機會，年輕人偏好靠近捷運或商業區的大樓，是否推升需求？

是否年輕人可能將大樓視為投資標的，期待未來轉售獲利？尤其在價格指數緩漲（全市130.75，月增0.02%，年增9.79%）的環境下激勵購屋意願？

另外對於銀髮族來說，大樓通常配有電梯、管理員等設施，退休或即將退休，重視養老環境與安全性，是否可能出售舊宅轉購新大樓以改善生活便利性？

以上提問值得房地產進場者思考評估！

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提問整理: 帝光不動產小編

資料來源：　 地政局不動產價格資訊>114年2月動態月報