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房地合一恐引發拋售潮

文章編輯人 clark on 2021 年 3 月 18 日
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今日新聞NOWnews

行政院日前拍板房地合一稅2.0後,引起業界不少議論。對此,專家分析,房地合一稅上路前,恐怕會有投資客的拋售潮,這時候就是消費者最好的入場時機,此時會有較多的議價空間。

住展雜誌研發長何世昌指出,房地合一稅新制首先衝擊到的就是短期買賣交易市場,尤其是新制上路之後,預期短線投資、投機客會大量的出場,也就是市場上也只會剩下自住需求與長線置產的族群。

不過,房地合一稅新制也有個爭議,何世昌指出,房地合一稅新制打擊的對象是短線投資客,這個其實大家都贊成,只是預售屋的部分在該稅制中,從簽約起算第一次持有時間,之後到了交屋後再重新起算一次持有時間,「基本上這種租稅制度在全世界恐怕也是第一次見到」。

在房市正夯時政府下重手,是否會讓賣方把成本轉嫁到房價上?何世昌分析,房地合一稅在新制上路之前,基本上不會有轉嫁效應,因為新制上路前,預期市場上會出現大量委售潮,因為很多持有時間介於2到5年之間的屋主,若等到新制上路之後,重稅閉鎖期會拉得更長,所以如果不想被鎖這麼久的話,在新制上路之前,他們就可能會開始大量的拋售,而這種拋售潮在最近交屋量比較多的重劃區上,可能會比較明顯一點。

拋售潮出現後,現在是消費者最好入手的時機嗎?何世昌建議,基本上從現在到新制確定上路之前,都是一個很好議價的時機,因為這時候投資客大量拋售的情況下,市場上的供給量可能會比需求量更高,當供給量高於需求量的時候,就會出現供給過剩的情況,這個時候對買方買房子議價,是最大的利基;可是到了新制上路之後,這個現象就會顛倒過來,到時候可能會出現供不應求的狀況,反而會讓議價變難。

在新制上路之後,除了增加消費者議價難度,也可能會出現房價上揚的效應。何世昌指出,未來會出現一種狀況,如果一間房子的重稅閉鎖期從2年拉長到5年,會發現市場上代售的屋源會大量減少,因為屋主大多想要避開閉鎖期,所以持有時間拉更長;而當代售屋源大量減少之後,市場如果需求量不變而且稍微成長的話,就會出現供不應求的一個狀況,這時就會有稅金轉嫁到房價的效應。

至於消費者如果選擇在此時進場,需要避開哪些產品?何世昌建議,基本上目前唯一要避開的產品,就只有坪數比較大的房地產,以新建案來說,大坪數尤其是豪宅市場,最近這幾年的價格並沒有隨著景氣轉好而拉升,它的價格處於比較弱勢,可是中小坪數的產品就表現較好,價格表現也比較漂亮。

何世昌補充,如果是中古屋市場,要選擇屋齡在30年以上產品的話,應避開戶數非常多的社區,因為房子是會折舊的,但台灣老房子有都更危老重建的價值,所以價格依舊高居不下。如果社區戶數愈多,未來要轉手或是要靠都更翻身,相對機率來講更低,因應住戶們可能有不同意見,難整合。

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