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微解封來了!疫後商用不動產激變五趨勢

文章編輯人 clark on 2021 年 7 月 9 日
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2021-07-09 14:00 經濟日報

本土疫情趨緩,各地開始微解封,瑞普萊坊總經理劉美華表示,疫情緩解後,商用不動產會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原,但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」,會造成中長期商用不動產投資市場「質變」,疫後商用不動產將有五大趨勢。

首先,「以租代買」或「先租後買」崛起。

劉美華表示,房地合一稅2.0將讓這幾年商用市場大爆發的買方,受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏。未來兩三年供給量緊縮,而且短投退場,將壓抑交易量。

不過由於產業需求面的旺盛,尤其製造業仍一片榮景,因此一改過去「售後回租」的安排,而改以租代買或是先租後買,可以同時解決需求的燃眉之急,同時也讓屋主能省稅、賺租金,已成為市場新趨勢。

第二,建築投資業轉型,跨足商用及地上權市場。

房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態,不二價或是先建後售,以及央行限貸,讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃,進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。

舉例來說,上半年商用土地交易金額約546億元,遠勝過工業及住宅地的360億。另外,高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後,建商也會以代工的角色,善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。

第三,供需失衡、防疫意識抬頭,辦公需求東移。

根據瑞普萊坊市場研究部統計今年第二季台北市A辦空置率為2.97%,正式跌破3%,即使新增供給的元大人壽也因供集團使用,全屬自用,因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果,間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元,其中松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。

第四,強化電商供應鏈布局。

光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪,今年預計還會增加一到兩成的急單需求,再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積,乃至電商物流建立倉儲,從上游到下游、從平台到終端,都產生極大的投資需求。

目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%,遠低於韓國 36%、中國 27%,因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。

第五,新型態產品將成為投資亮點。

劉美華表示,疫情裂解原來的生產、服務關係,也更凸現空間服務專業化,包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等,透過物聯網連結,完成分散風險,將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資。

劉美華認為,對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說,短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響,出現經營生計的挑戰,但在全球逐漸解封、復甦之後,預估最晚在明年中以前就能回到常態,體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。

商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾,毛租金收益率或有修正,但中長期價格依然受通膨因素,以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引,維持緩漲趨勢不變。

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