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天龍國小套房900萬「貴得合理」?美股專家:屋主沒有高估

文章編輯人 calvin on 2020 年 10 月 29 日
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記者劉維榛/綜合報導

美股專家蔡佑駿在粉專「Joe’s investment」發表對台灣房市的看法,他認為,一般上班族買房或許高不可攀,但不代表房價貴,就不等於「不合理」。至於北市一間小套房900萬到底合不合理,蔡佑駿分析,以每月1.5萬元出租,「按照目前的市場利率去推估,假設殖利率2%,那該套房售價900萬完全合乎市場機制」,統整文章如下:

房子最貴的,從來都是那塊地,地上的建物是隨著時間貶值的,但是一塊區域的人口匯聚夠多以後,單位土地的經濟產值大幅提升,報酬率回推價格,價格就會飆漲,然後帶動該區的房地產物件價格上漲,漲的是土地,不是地上權,全世界的資本社會都一樣,房地產運作的原理都差不多。

台灣的房地產在房地合一稅制後,已經無法像以前一樣高的炒作成分了,現在的房價,更多的是供給需求因素造成的,台灣房價貴的地區,基本上都是在商業高度發達的大城市,只要全球的資本夠氾濫,利率壓得夠低,整個地球的房價,邏輯上來說都要比以往更高才對,所有可以裝大量資本的金融商品,只要需求大於供給和自由發展,價格上漲都是合理的。

在全球各地,那種方圓面積半徑少於20km,生活機能便利性極高的大城市,房價都不會低到哪去,如果不是高房價,那就是高租金,價格往邊陲地帶才會遞減,公共交通、醫療、治安,高便利商業等各種機能都擁有的國際城市,居住成本一定高,因為那些地段的經濟生產力太高了,使用者付費,自然要負擔相對高的居住成本,如果能找到成本比較低的物件,那個物件一定有其缺陷,然後反應在價格上,買不起請去用租的,不要老是想著有土斯有財。

台灣房地產,相對於大部分的受薪階級,確實很貴,但貴不等於不合理,,在台灣要居住在生活便利性高的地段也不困難,租屋就可以達成,台灣的房屋持有成本相對低,反映在市場機制上的就是租金水平相對低,先前文中用美債殖利率推估房地產合理性。

另有讀者用台北市一間小套房價格高達900萬的例子來跟我說,房價不合理,但我認為要看數據,如果那間套房可以月租1.5萬順利出租,代表市場機制下,那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的,按照目前的市場利率去推估,假設殖利率2%,那該套房售價900萬完全合乎市場機制,而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本,年報酬率一定低於2%,屋主只賣900萬,並沒有高估或低估。

如果那間套房面積是10坪,那1坪90萬也是合理的數據推估,因為市場機制下,那個物件的生產力就是這麼高,高到撐起1坪90萬的價值,就跟有些名車售價可能超過500萬以上,因為那台車的綜合性能,只要有很多買家願意用500萬以上去買它,那就是市場機制下的合理價格。

近十年來,歐元區、日本、美國、英國、中國等大型經濟體,印出來的鈔票量是天文數字,我自己的觀察,地球上凡是有涉入高比重全球化,沒有大規模戰爭或天災人禍,然後民間土地又是可以自由買賣(新加坡、中國是交易地上權為主,不予討論)的經濟體,房價基本上都是上漲的。

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