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喝咖啡效應?想買新房口袋要夠深 超過一半貸不到8成

文章編輯人 clark on 2021 年 5 月 21 日
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 房產網 葉思含

據住展雜誌統計,截至今年5月17日為止,北台灣房貸成數8成以上的高銀貸建案(指銀行房貸成數8成以上,不含信貸、建商公司貸),占整體建案比例約49.09%,占比不僅跌破5成,較2020年全年減少約9.9個百分點,更創下2018年來新低。

住展雜誌研發長何世昌表示,由於央行陸續找銀行業者「喝咖啡」,銀行業放款趨於謹慎,再加上近期換屋房型增多,以致於高銀貸建案比例明顯下滑。

【看好房市景氣 房貸走出谷底】

北台灣高銀貸建案比例在2016年落至谷底,當年比例僅約21%,主因是2016年正好是前波空頭最悲觀的一年,新建案銷售率跌至最低點,銀行為了降低不動產放款風險,紛紛緊縮房貸成數。由於當時銀貸成數低,為了不讓低成數房貸成為銷售抗性,建商大舉推出「公司貸」,來補足銀行房貸成數的缺口,讓購屋族僅需1~2成的自備款即可購屋。

到了2018年,國內房地產開始復甦,銀行不動產放款信心躍增,高銀貸建案數占比升破5成,2019年高銀貸建案數占比更高達61%左右,2020年也接近6成,連2年處在高峰水位。

【2個原因作祟 房貸成數走低】

但到了今年,前5個月高銀貸建案數比例卻快速降低,僅剩約49%,跌破5成大關。高銀貸建案比例減少,意味著購屋族需要準備更多自備款才能買房。

何世昌分析,今年高銀貸建案比例急降的關鍵原因有2點,第一是部份銀行不動產放款瀕臨法規上限,且央行又頻頻關切國銀放款過度集中不動產,去年末開始找銀行業者「喝咖啡」,銀行因而自律性縮減放款。第二,因房市景氣復甦,今年換屋房型與豪宅建案增多,而換屋房型房貸成數通常只有7成、豪宅則僅有5.5成,高銀貸建案占比因此下滑。

【自備款漸提高 想買房要趁早】

進一步觀察北台灣各縣市高銀貸建案分布狀況,台北市有19個、新北市44個、宜蘭縣5個、基隆市2個、桃園市64個、新竹縣市共54個,總計188個。從高銀貸建案分布來看,其實與地點好壞關聯性不高,因為偏鄉的高銀貨建案比例並沒有比較低;新建案銀貸成數高低,與產品關聯度反而較高,首購房型、尤其是2房型大多能貸到8成。但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後,接下來2房型貸款成數能否還能維持在高檔,恐怕是個未知數。

何世昌指出,建案通常會與指定銀行談妥專案貸款,並宣稱能夠貸到N成房貸,但購屋族需注意,如果自己的信用條件不佳,恐怕很取得業者宣稱的N成房貸。雖然購屋族可以與賣方磋商增訂但書,在契約中增列「以房地為擔保設定抵押權貸款若不足成交價的8成,此買賣合約自動(或無條件)解除」,但因現在是賣方市場,買方的要求會碰一鼻子灰。而在央行可能持續調控房市,未來貸款成數可能下滑的情況下,購屋族可趁現在房貸成數還算高的時候儘早下手買房,以免越晚買房自備款越高,負擔將更沉重。

屋比房屋總監陳傑鳴指出,今年前4月全台房市交易量能持續出現年増,加上房價持續上漲,央行方面為避免銀行放貸風險與壓抑投機炒作,去年底以來動作頻頻,其中,除要求銀行放貸趨嚴,讓購屋者可貸款成數下降、高銀貸建案減少外,央行也直接規定針對名下第3戶以上房貸,可貸成數上限僅剩下5.5成,且不能使用寬限期。以上種種限制都開始讓購屋者買房難度增加,自備款需要準備的更多。由於,目前房市外有肺炎疫情衝擊有跌價風險,內有銀行放貸趨嚴的限制,未來如果房市出現反轉,恐讓購屋者因貸款不足、不如預期而出現無法交屋的狀況,購屋者此時想買房,一定要多評估與更審慎。

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