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買方注意事項

ー、了解該地形

事前應該先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政事務所申請地籍圖謄本再向建管機關(工務局或建設局) 申請都市計畫圖後予以套箱,可以了解土地是否屬於公共設施保留地而且要詳細調查土地登記簿謄本記載的內容與賣方說是否符合。

二、確定買賣契約

買賣契約應與土地所有權人訂立或由土地所有權人正式委託的地政士訂立,否則該買賣契約會無效。這筆土地上如果設定有抵押權登記,應該先要求土地所有權人在限定時間內途銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後一走了之。

三、了解土地的使用性質

要查明該筆土地的使用管制情形如住宅、商業、工業區等,因為它的使用性質、建蔽率及容積率等都不相同,還要注意,購買農(耕地時要檢附農業用地作農業使用證明書,或耕地符合土地使用管制證明書。

四、參考行情擬定購買價格

參考附近已經完成交易的實例價格,或參考政府當年公告的土地現值再決定土地成交價。土地上如果有設定地上權、 典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地(有蓋房子的土地) 租約建築房屋,則地上權人、典權人或承租人對這塊土地有依同樣條件優先購買的權利。

(一)購屋前注意事項:

1.須就自己的經濟能力選購,不要因賣方或仲介公司說要幫忙申請貸款而輕率地訂購超出自己能力範圍的房子。

2.確定購屋之目的是自住、投資或辦公對標的物的選擇標準更明確。

3.確定自己的選擇範圍(考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求)。

4. 實地查看房屋座落週遭環境,屋內格局建材及設備、有無車位、車位使用人產權是否清楚。

5.現場查看房屋有無租賃或被占用情形。

()簽約前注意事項:

1.付出訂金或尊旋金)前先查看地政機關所領取之土地、建物謄本查看所有權人,不動產坪數及有無設定他項權利或被查封等細目。

2.務必要求與不動產所有權人簽約或擁有所有權人的授權書,並須簽名蓋章。

3. 宜要求賣方說明該屋目前之使用狀況(是否出租)。

4.訂約時,最好將增建物一併記載並說明清楚。

5.不動產若設定抵押權,應事先接洽該班之銀行或《押權人),請其提出借款憑證並說明欠款金額較為保險。

6.訂立購屋契約時,對於一般契約,增值税、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價税,代書費等費用負擔應予明確註明於買賣契約書上。

代書流程

簽約→備證→辦貸款→完稅對保 產權移轉、抵押權設定 清點屋況、付款交屋

(三)完整體本內容:

1.標示部此部份可查出地號、建號、面積等事項。

2.所有權部此部份可查出所有權人之持份及異 動狀態。

3.他項權利部可查出所有權人設定之抵押權、典權、地上權或其他物權等。

(四)過戶相關費用:

1.監證費

按契約書所載價值課徵百分之一,辦理地點在鄉鎮市區公所。

2.公證費

按契約書所載價值課徵千分之一,辦理地點在地方法院公證處。(註:監證費與公證費擇一辦理)

3.印花税

按照買賣合約貼足千分之一的印花。

4.契稅不動產

因買賣而取得所有權者,需繳納的契税為契價的6%。

5.代書費

一般而言買賣約12,000~14,000元,設定抵押約4,000元,塗銷約2,000~3,000元抵押權權利容變更約4,000元。

6.教育捐

不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30%的教育捐。

7.地政規費

過戶不動產買賣價格(公契之千分之一;設定抵押權-設定金 額之千分之一。

賣地注意事項

1.可分為2種方式:

(1)辦理銀行履約保證,但您的所有價金需存入指定帳戶,待所有過程完成後始得領款

(2)再找一個您信任的代書,把文件給您的代書由2位代書合辦過戶事宜,但您找的代書費用要您自己出

2.基本上正常買賣

價金應先扣除您銀行借款後其餘才分3次付款給您買方會直接幫您清償您銀行的借款。

3.如果您買賣價金低於借款

這時您應該先跟銀行溝通先行償還部份金額,剩下的直接設定再另外一塊上,正常買賣流程如下

(1)簽約及用印-準備權狀影印本讓代書申請稅單使用

(2)完稅交付權狀影印本及印鑑證明予代書辦理過戶,此時若辦理履約保證則買方将第二期款匯入指定帳戶,若沒辦履約保證則買方會將您的土地增值稅代您繳納後餘款給您,本階段買方開始找 銀行準備貨款幫您清償農會借款,您在拿清償證明去塗銷您銀行的設定,同時您與銀行洽談另外的借款應會同時辦設定再另一塊土地上。

(3)過戶完成點交土地此時若辦理履約保證,買方將尾款匯入指定帳戶後,建經公司會先將您應負款項扣除再將金額匯入您帳戶,沒辦履保買方則直接將尾款交付給您。

4.買方代書費及一些地政規費

因是土地買賣,所以沒有契稅問題賣方土地增值税,地政規費,塗銷及設定費

5.履約保證

一定要在您借款銀行承作,一般銀行或建經公司皆可,建議於建經公司辦理(如安信建經,僑馥建經..等等)

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